十年以来，地产从来没有寂静过。从业大军不断扩展，十年来造就中国首富的是他，推动企业进入中国民营百强的也是他，造就企业家英雄的还是他，造就温州资本模式，开发区模式，商圈cbd、cld、ccd等等新概念的仍然是他。这个产业在这么短的时间内有太多的故事，有太多的风云。而今天这个产业到底怎么了，从过去的普遍赢利，到暴利，到微利，再到现在逐步进入亏损的局面，这个产业竟然一夜之间改变了面貌，让追随他的产业集团军们充满了忧愁和担心。在金融风暴的今天，房地到底产企业何去何从？

十年前，地产从传统的生活用品转变为最强有利的赢利工具，一夜之间市场红遍大江南北，让中国大部分的充满暴富梦想的企业家们纷纷跳入房海，来一场随波逐流。于是这个行业发生了改变，房地产，形成了地方产。小项目变成了大商圈，小社区变成卫星城，小城市变成大都市，小产业做成大链条，小区域形成国际化，这十年来的风起云涌，就是最好的左证，中国的房地产推动中国的经济快速发展，拉动产业链条和集群快速发展，这无疑为我们的社会主义经济建设贡献了很大的力量。市场发生了质变，企业形态发生了改变。恰恰有一个实质没有改变，那就是偏离市场实际，游历于暴利的、快利的目的没有改变，就是这个目的，让地产业发展和消费变的畸形，让产业积累了很多务虚，让市场资源严重透支，而这些最终要依靠政府买单，社会买单。地产开发商却对这些结果不承担责任，这是最大风险，最大的危机。今天地产爆发的这些危机，地产商们感觉到很大压力，孰不知这他们要必然承担的责任，只是来的时间稍许晚了些。我们从福布斯或胡润排行榜上可以看出，进入百富的企业家多数是地产商，三到五年成就巨富的也是地产商，一些排名五百强其他产业企业，竟然幕后也在从事地产开发获得利益，以求得资金量的提升。

第二、矛盾体现在价格上

十年来，中国的地产价格翻了很多倍，为什么会有这么快的结果。这是链条的连锁反应，银行、规划设计机构、开发商、政府、物业管理、投机者、代理商、策划机构、媒介等等，当然还包括建设原料商集团的利益，这些人的利益形成同步飚升的格局将房价一再提升，最终只有一个人买单，那就是消费者，当然负担只能越来越重，越来越大。

是谁第一次将地产价格推向了高速公路，而后又是谁将价格推向了高潮。其实这个问题我们可以好好研究一下温州的民间资本模式，答案就已经很清晰了，真正将地产价格推向高潮的始作俑者就是拥有期货头脑的投机商人们，他们将这样的模式用行为榜样的方式教会了开发商，开发商从此也成了炒房团，而且是当今规模最大的炒房团。

提高价格的理由是什么，是概念，是概念催化了市场，用概念去引诱消费者，从内部不断创造氛围，从市场不断炒作空头支票，将地产的价格不断拉升，最后真正为高价地产买单的还是消费者，这就是市场的井喷效应，在压力和拉力以及内部竞争的条件下，概念掏空了消费者的口袋，而消费者花费了巨资仅仅为了获得一个预期概念而投资，这不得不说明这个产业有特定，特性就是消费有需求，将需求放大的竞争和压力的高度，需求就是价值资本，也就是地产的泡沫。

价格本质很简单，但地产将价格要素变得复杂。一种产品走到市场上销售价格相对稳定，而地产一旦推向市场，价格就一直在变化，他的变化本身就是一种营销策略。在地产称为销控。当价值没有改变而价格不断发生高涨变化的时候，那高涨的部分就是虚拟价值，这种虚拟价值的出现，就是反营销的一种手法，让地产的价格远远高于价值。消费者购买这种产品，就会付出更大的代价，透支以后时间资源，也就转变成了房奴一族。如果是商铺那这些投入将转化为成本，那么负债经营的日子在你购买房产的第一天就开始了，这就需要用其他产业的价值来补充地产前提透支的价值，这也就是为什么地产影响产业面如此之广的原因。

中国地产价格到底有多少泡沫：在一年前，如果有人说中国的房价高，有泡沫，那肯定有很多人不会承认，首要的是开发商们会反驳。正是这些自欺欺人的方式，蒙骗了消费者，导致今天的产业危机。我们看看分析，据说上海的房价和日本的东京差不多，甚至有些地方高于东京。曾一度深圳的价格可以和美国纽约相比，实际上这些国家是有强大的gdp支撑的，即便是这样他们都已经发生了危机，那么中国的现状谁能够给出一种理由不出现产业危机呢，如果真有一个可以自圆其说的理由，这个理由是又是什么呢？如果我们的开发商能够早点看透地产纷乱浮云，那么今天的局面何至于出现呢。从这个意识上说，中国的不少开发商该打屁股，给他们以最强有力的警告，而现在的市场对他们已经做出了惩罚。

第三、等待是最大的危机

中国的不少开发商一开始获得利益的方式就是错误的。其实在地产业发展壮大的历史上，曾经有着一些最大历史机遇。十年前，一些名不见经传的小公司，为何能够开发出超级的大盘项目，为何能够呈几何式的发展。那就是因为，他们会充分的利用第三方买单体系，最早的是政府买单，银行买单，最后由消费者买单，而中间仅仅承担管理者身份的开发商们赚了盆满钵余。之后拿了这些钱进行循环开发，循环增长，有些进入了股票市场或进入了其他产业。他们无理由的赚了社会的钱，而等到他们该回报社会的时候，他们反而变本加厉，不断提升炒作手段，提升地产价格，将产业推向了充满风险的境地。让人感叹！

为何又有不少地产商看不透发展前景呢。这个答案说出来，可能会是一个大的笑话。其实不少地产商是门外汉，根本不懂市场，这个产业鱼龙混杂的局面，最终是要他们买单的，更残酷的说，是要一批开发商付出沉重代价的。如果在国外树立一个企业需要至少五到十年的话，在中国注册和树立一个地产品牌很有可能不到半年。这些实际说明市场对开发商的规范还不够，十年来中国商业地产阑尾楼随处可见，真正形成规模的市场屈指可数，对于开发商来说无法或根本没有能力承担这些责任，一个丝毫没有专业产业知识的开发商竟然要打造国际商业模式，这样的话也只能在无知的开发商嘴里能说出来。

美国的金融危机给我们一种警示：我们如果不把握好中国地产业，那么美国的今天就是我们的明天。今天如果我们的开发商有可持续发展的欲望，有着理性的头脑，那么就必须最快的做出决策，自发的联合起来，进行自我挽救，用投资的精神去挽救市场，不然我们以后失去的不仅是金钱，而可能是社会经济的发展前途。政府的任何救市行为都只能是外因，而不是真正的内在的核心动力。如果中国的开发商很聪明，那么就用你手中的可用资源，去换来中国地产的第二个春天。否则，在这场金融危机中，您有可能将彻底失去站起来的机会。记住：房地产最大的成本是时间，时间可以让地产升值同样也可以让地产变得一文不值。

地产关系着国际民生，社会稳定。在产业危机爆发时刻国家首先考虑的是平衡社会各方利益关系，这样将产业更理性的回归到他的本质属性。房产已经上升到社会问题更高层面了，从这个角度上讲，牺牲房产开发商的利益以保持社会稳定将是一种必要，这也是社会发展的必然选择。所以等待国家挽救，获取更多的产业利益，已经显得很被动落伍了。在被动市场如何变为主动，创造时机已经是这个产业最理性的时代需求了，这是更高的需求，这个需求让地产的智慧快速提升，进入创意地产的新时期。

地产的利益群体已经是个长长的链条，但链条的终结和起始点是消费者，当消费者的利益不能被兼顾或其利益被最大化的攫取，当达到了难以承受的的极限时，消费者就不会再投入购买，资金不在流通，产业链条将会发生什么样的结果呢，这个问题已经是无须讨论也无须回答了，这个长长的利益链条只能等待萎缩。所以要让中国的地产营销回归理性，才能真正的将中国的经济发展推向一个新的高峰。

第四、产业到底该怎么办

第一预测：本次产业危机何时能够终结。如果我们现在知道产业发展趋势我们就可以很好的最好规划。现在最大的不确定性，是国际金融危机环境下，我们的产业危机何时能够终结，这个答案是每个开发商最关心的问题。

现在国际经济社会一直在探讨政府救市的问题，出台这么多的政策，效果并不是很明显，关键是如何充分把握阻碍经济危机发展的核心要素。其实循环递增真正的是产业基础，从上几次的经济危机历程看，当国际社会一些能够影响全球的强势产业对金融体系的循环形成强大推动力的时候，往往就能够解决金融危机问题，这就是说的阻碍金融危机发展的有效支点。从天津达沃斯论坛的分析看，目前这样的产业暂时还不是很明朗，it产业的发展已经达到了一定程度，趋于稳定。能源产业是必须用品，这个产业是传统产业，短期的爆发力不会太强。房地产就更不要说了，这次金融危机的爆发点，要从这个旋涡走出来，美国付出很大的努力，效果仍然不明显。从以上的分析得出，对国际金融危机的预测很难把握，前景还不是很清晰。从这个意义上说，如果国际金融危机不平息，我们中国房地产的产业危机会不会消除呢。对于这个问题我们可以从另一个角度考虑，对于目前地产的价格承受力来源于人均收入，这是一个循环大体系。当我们的股票不能增长，我们的出口贸易不能实现预期，国际市场营销不能实现持续增长，黄金以及外汇不再能有大的收益，那么购买房地产的资金从那里来呢。是从我们的日常的工资里来吗？这个答案还是留给读者。

既然我们无法预测准确的走向，国内还有一股强势的力量不支持政府着急救市，那么地产的走向在时间等待的搏弈中会走向何处，答案不言而喻。

怎么办！！从以上分析看，我们不能等待，我们难以把握和预测。那么地产商的真正的出路在那里。

上面我提出一个新概念，将地产的营销回归理性，将以前的短平快炒作方法，反转向长中慢方式运作。

这里有几点建议：

第一将每个项目经营的时间拉长，相对价格泡沫部分转化为投资，将地产的价格真正的做实。达到价格相对真实价值的预期。商业地产开发商要真正的学习商业经营知识，将经营工作做到细致和彻底，将商业项目用一种有效的方式充分激活，让业主收益，之后再去买单，那么风险和虚拟就不复存在了。

第二：逆向思维运作。从以前价格的低开高走，以价格人气策略为主策略的营销手段，转为高开低走，相对让利，实施价格相对稳定的营销策略，将销售的做到信用和真诚。当大家都不在选择概念地产的时候，那么真正，公正的地产项目的时间到来了。

第三：推行创意地产新模式（具体创意方法论请登陆网站：www.zlznt.com 查看具体内容，这里不作具体论述）。将项目属性改变，满足现有市场的特有需求，将日用品转化为必须品，买单也将成为一种必然，当然这就要求我们将以前的大众营销模式，转为更加细致的市场细分的精细化营销模式，这样将产品做活，做小。

第四：强强联合，形成新战线营销。中国的地产从来没有实现过企业大联合。现在我认为时机到了，大的企业、领军企业、龙头企业，必须能够走到市场的前沿，将部分项目价格调整到适应水平，一方面满足资金流通的需求，另一方面挤压出泡沫等带时机。同时也满足了市场必须的供应，这样做的目的是必要性的参与市场调整，过程中实施必要的品牌策略，在产业低迷之时树立品牌形象。在产业高涨之时快速销售产品。当然不少开发商如果能够将广告费转化为投资，这也将是一个手段，因为价格降低是最好的广告。根据这个提议，中国地产业的新形势论坛的举办已经成为一种必要，相关单位应该积极行动起来，为产业联合的推进做出必要贡献。

第五；开发低成本项目，将开发策略转化并实施。实施成本运作策略，对相关配套成本进行降低，对价格实施控制调整，让价格趋于合理。将开发回归到理性的投资，理性的回收循环体系上来，将不需要消费者承担的多余费用排除出去，属于开发商的利润空间相对保留，仍然能够获取价格。从另一种角度上看，市场并非没有资金，从银行的统计和一些发达地区的民间资本储存量来看，一种先锋力量是可以调动的。充分激发这些具备消费力水平的准客户，形成标榜效应，之后形成循环效应，地产是可以重新回复到从前的火热局面的。但要把握观望的态度产生的原因是什么，一个点还是非理性的价格体系做成的，这个市场与其说是开发商与消费者的一场价格战争不如说是市场理性和非理性两大团体的搏弈。

第六：推行定单营销。根据消费者的需求和需求量建房，将风险消化在建设之前，既有明确的项目运作思维又有一定的顾客信息资源，这样的项目推向市场必然会更加贴近消费者的需求，也就更家理性。

第七：逆市收购，等待时机。如果地产的形势一直走势不稳，开发商可以再逆市中相对低成本的收购一些资源，以等待反手时机。这将大投资的概念运用于房地产市场中同样适宜，但关键时机要把握的清晰。

第八：推动大的企业集团进行固定资产投资。推行大客户营销。针对财团，将大客户租赁变为长期拥有，对双方都是有利的。开发商获得了资金，大客户低成本购置了固定资产。

第九；改变属性，自我经营。如果商业地产，就可以直接进入经营领域，进行长期价值运作，与其他产业品牌集团进行合作，做成、做强一个商业市场项目，后期的收益将是更可观的。商业开发商必须学会经营，这是新的要求。说白了这样的方式就是让其他产业为地产行业买单，充分的借势。

作者：张良（经济学者，中国策划20年金钥匙奖唯一得主）

1、被德国领导力学院院长皮诺先生称为中国最具创造力的咨询专家。2、被中国咨询业内人士称为创意思维快如闪电，非常跋扈的人。3、被中国策划大会秘书长、中国策划十大元勋之首孙德禄先生称为中国后策划时代掌门人。4、张良先生独创的总裁策略体系，被国内二十多位顶级专家推荐，全国智业界唯一。5、被诸多总裁称为创意怪才，以出其不意的手法，实现和超越目标。中国策划20年金钥匙奖唯一得主（中国策划最高奖）、被欧盟相关官方机构ceaem认定为亚洲最权威的培训大师、中国兰图智业研究院秘书长、兰图智业机构执行总裁、中国城市运营团队秘书长、蒙代尔国际企业家大学教授、德国领导力学院教授、清华大学客座教授、中国创意风暴论坛秘书长、研究生导师、世界投资论坛专家顾问、凤凰卫视《商旅人生》品牌顾问、中国营销风云人物、中国十大策划专家评委（历任中国策划大会专家评委）、中国城市运营商大会执行秘书长、中国财富精英论坛常务秘书长、2006中国策划品牌人物、wso世界策划组织委员、wsu（世界策划人联合会）常务理事、多家重点高校、多家集团公司高级战略顾问、多家咨询公司专家顾问、多家培训网络特约专家、多家培训公司特约专家、加拿大《金融》杂志社特约专家。国内第一个提出构建中国式哈佛培训模式、循环培训模式、系统复合培训模式的人、第一个提出创建咨询工具的营销人、第一个提出在国内建立高智慧集团军联合策划模式、第一个提出创造中国式创意，实现对国际咨询公司的超越、第一个提出咨询采用切块和连接模式、中国企业总裁策略创始人。

声明：本文章只谈经济，不谈政治。