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房地产开发过程中工程造价的管理与控制

摘要:房地产项目的成本控制是一项复杂的系统工程,工程造价的管理与控制作为房地产开发成本的重要组成,是开发企业获得经济效益的关键因素。文章结合工程造价控制实践,阐述了工程造价控制的基本原则。运用价值工程和技术经济理论,对房地产项目在决策、设计、预算、招标、施工、竣工决算各阶段工程造价控制的重点进行剖析,提出了房地产开发过程中工程造价管理与控制的具体措施。

关键词:房地产;工程造价;管理;控制

中图分类号:f293.3文献标识码: a 文章编号:1671-1297(2008)11-132-02

一、工程造价控制的基本原则

工程造价的有效控制,是以合理确定为基础,有效控制为核心。工程造价的控制贯穿于决策、设计、招标、施工以及竣工决算各阶段。其目标是把工程造价控制在允许的限额以内,并随时纠正产生的偏差,保证项目管理目标的实现,力求在建设项目中合理配置人力、物力、财力,取得较好的投资回报和社会效益。

工程造价的控制分为三个阶段:前期控制、中期控制、后期控制。这三个阶段应以前期控制为主,即在项目投入阶段开始就进行合理的成本控制计划,这样可以起到事半功倍的效果。工程造价在项目进行过程中处于不确定状态,如材料价格、设计变更、工资标准、费率等变化必然会影响到工程费用的变动。因此,为了实现对工程造价的有效管理与控制,应遵循如下基本原则:(1)设置好各阶段工程造价的控制目标。各阶段目标是一个有机联系的整体,相互制约、相互补充,前者控制后者,后者补充前者,共同组成工程造价控制的目标系统。(2)目标的设置要有先进性以及实现的可能性。目标水平应兼顾平衡性和合理性,既要有能激发执行者的积极性的强化激励机制,也要有对其行为进行控制的约束机制。(3)必须突出工程造价全过程控制中的重点。工程造价的控制是一个系统工程,涉及的范围很广泛。在工程造价的管理与控制过程中,应抓住影响造价的主要因素,对其进行严密监控。(4)工程造价的控制要立足于主动控制。房地产企业应该主动地编制投资决策,影响设计、招标和施工,实现工程造价的全过程控制。

二、工程造价控制策略

(一) 投资决策阶段造价控制

正确的决策是控制工程造价的前提。工程预算是项目决策的工具,是企业加强成本控制的依据。在决策阶段工程造价控制的内容,一是合理确定项目的建设规模和建设水平,投资者是否有足够的财务能力支付项目建设费用,人力、设备是否能达到设计中的要求;二是合理选择项目建设地点,地点好的房地产便于销售,资金回收快,有利于企业的发展;三是进行可行性研究,编制投资估价。工程估价是制定投资计划、控制投资的有效工具,又是筹集建设资金、加强成本控制和评价投资效益的依据。为做好这几方面的工作,房地产企业应投入大量的人力、财力和物力,对建设产品的市场容量、市场前景以及经济效益分析等各方面作深入的调研和正确的评价,编制的投资估算力求准确,充分考虑建设期间可能出现的各种因素对工程造价的影响,使投资估算真正起到控制项目投资的作用。

(二)工程设计阶段的成本控制

工程设计可分为初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段。在初步设计阶段,建筑物的平面布置、结构形式、外观设计及装修标准等已全部确定,基本决定了建筑工程的造价,其对项目投资的影响程度达到75% ~ 95%。许多开发企业把控制工程造价的重点放在施工阶段,忽视了设计阶段的成本控制。搞前期工作的只顾催图,搞经济的不管设计方案是否合理,只按设计图纸算账,经常出现设计过于保守,缺乏专业的配合与协调,为赶进度相互纠缠等情况。结果使得施工阶段问题频现,现场洽商、变更签证和返工现象屡见不鲜,工程造价难以控制,投资浪费严重。就费用而言,设计费用占建设工程总费用的比例一般不到1%, 但对工程造价的影响程度却超过了75%。如果在设计阶段不作必要的投入,就等于捡了芝麻丢了西瓜。以下从四个方面探讨在设计阶段如何做好工程造价控制与管理工作。(1)实行招投标,优选设计方案。引入竞争机制,通过公开招投标的形式确定优选的设计单位,不仅能保证工程设计的先进性、合理性和准确性,避免因设计质量问题出现工程洽商,同时通过招投标还可以选择到优秀的设计方案, 避免因工程设计落后,影响房屋销售, 造成投资损失。(2)积极实行限额设计。限额设计是工程建设过程中行之有效的控制方法,也是控制投资规模的有效措施之一。限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计,即按照批准的初步设计控制施工图设计,同时各相关部门要在确保功能满足的条件下,按照分配的投资限额控制设计,严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更,保证总的投资限额不被突破。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。将上一阶段设计审定的投资额和工程量分解到各相关部门,再分解到各单位工程和分部工程,层层分解实现对投资限额的控制与管理,实现对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制。作为设计单位,要强化经济意识,凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过计算确定,要用数据说话,要充分考虑施工的可能性和经济性,确保工程的投资估算不被突破。(3)运用价值工程原理优化设计方案。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的,是力求以最低的成本投入实现产品必要功能的一种管理方法,其主要特点是以使用者的功能需求为出发点,对所研究的对象进行功能分析,使设计工作做到功能与造价的统一,在满足功能要求的前提下,降低成本。例如利用深基础增加地下室,地下储藏室可以停放车辆和储存杂物,小区可以不必建地上停车场,既节约了用地,也美化了环境。价值工程中的成本略有上升,却能带来功能大幅提高。(4)加强图纸会审工作。图纸会审应对设计单位交来的设计图纸进行各专业细致的审查,发现明显错误和不合理因素,查漏补缺,使设计图纸最大限度地满足业主对该项目的要求, 以定夺方案,确定工程量,为编制招标文件提供保证。加强图纸会审,将工程变更的发生尽量控制在施工之前,有利于控制工程造价。在设计阶段,克服设计方案的不足或缺陷,所花费的代价最小,并可取得最好效果。

(三)工程招标阶段的成本控制

工程招投标是有效控制工程造价的核心。实行工程项目的招标发包制度,通过市场来配置工程资源是市场经济发展的要求,有利于规范市场行为,贯彻公平、公正、公开原则,为合理确定和控制工程造价奠定基础。新开工建设项目应严格进行招投标,通过招投标引入竞争机制,降低工程成本。

开发单位对施工单位的选择应慎重,因为施工队伍的优劣直接关系到建设单位工程造价控制的成败。做好工程项目招标工作,应严格掌握招标条件,认真编制工程标底和标书,尽量自行编制标底和标书。工程标底要保证质量,要把工程标底控制在合理造价的下限。招标书的条款应严谨、准确和全面,工程造价及相关费用应尽量严格。要做好标书的评标定标工作,以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。中标后合同条款的签订应严谨、细致,工期应合理,尽量减少甲乙双方由于责任不清导致的纠纷。

(四)施工管理阶段的成本控制

实行项目管理是提高劳动生产率和经济效益的有效途径。施工阶段成本控制的关键,一是合理控制工程洽商,二是严格审查承包商的索赔要求,三是做好材料的加工定货,四是强化施工监理。

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